Køb af ejendom i Dubai som udlænding: 2025 guide

Dubai er en global by, der sømløst blander tradition med modernitet.

Kendt for sine tårnhøje skyskrabere, luksuriøse livsstil og innovative infrastruktur, er Dubai en af verdens førende forretningscentre og turistmål.

Som den mest befolkede by i De Forenede Arabiske Emirater (UAE) tiltrækker Dubai millioner af besøgende hvert år med sine ikoniske vartegn som Burj Khalifa, verdens højeste bygning, og Palm Jumeirah, en kunstigt skabt ø formet som en palmetræ.

Kulturelt er Dubai en smeltedigel af nationaliteter, hvor over 80% af befolkningen består af udlændinge. Dette fællesskab skaber en livlig, kosmopolitisk atmosfære, påvirket af traditioner fra Mellemøsten, Sydasien, Europa og andre steder.

Klimaet i Dubai er varmt og tørt, med temperaturer der stiger over 40°C om sommeren. Byen oplever milde vintre, hvilket gør den til et populært rejsemål i denne periode.

Med sit solrige vejr året rundt og verdensklasse faciliteter tilbyder Dubai en dynamisk livsstil, der appellerer til både investorer og dem, der ønsker at bosætte sig her.

Befolkningsfordeling på tværs af UAE's regioner

Hvorfor investere i Dubai?

Dubais ejendomsmarked er blevet en magnet for globale investorer på grund af en kombination af faktorer, der gør det til en af de mest attraktive destinationer for ejendom investering.

Først og fremmest tilbyder Dubai et stærkt potentiale for høje investeringsafkast (ROI), med gennemsnitlige lejeafkast på 5% til 8% i mange områder—væsentligt højere end i mange andre større byer verden over.

En af de vigtigste attraktioner er Dubais skattefri miljø. Byen pålægger ingen ejendomsskatter, indkomstskatter eller kapitalgevinstskatter, hvilket giver investorer mulighed for at maksimere deres afkast. Desuden styrker UAE's stabile politiske miljø, robuste juridiske rammer og strategiske beliggenhed som en port mellem Europa, Asien og Afrika Dubais position som et globalt investeringscentrum.

Dubais blomstrende turistsektor, som konsekvent rangerer blandt de mest besøgte byer i verden, bidrager også til efterspørgslen efter korttidsudlejningsboliger. Landemærke-begivenheder som Expo 2020 (nu forlænget som et arvprojekt) og kommende initiativer under Dubais Vision 2040-planen fortsætter med at styrke infrastrukturen og tiltrække både turister og beboere. Som et resultat forbliver områder som Downtown Dubai, Dubai Marina og Palm Jumeirah i høj efterspørgsel, hvilket gør dem til attraktive steder for ejendom investering.

En anden overbevisende grund til at investere i Dubai er dens pro-forretningsregeringspolitik. Introduktionen af langtidsvisum, herunder 10-års Golden Visa for investorer, iværksættere og højt kvalificerede fagfolk, gør det lettere for udenlandske statsborgere at bo og arbejde i Dubai.

• Betydelig stigning i ejendomstilbuddet: Det forventes, at der vil blive leveret omkring 41.000 enheder i 2025, hvilket markerer en betydelig stigning fra de foregående år. Kilde.
• Vedvarende efterspørgsel fra internationale investorer: Dubai fortsætter med at tiltrække udenlandske investeringer, støttet af gunstige regeringspolitikker og en strategisk beliggenhed, hvilket resulterer i stærk efterspørgsel på tværs af forskellige ejendomsegmenter.
• Fokus på bæredygtighed og smarte teknologier: Udviklere fokuserer i stigende grad på miljøvenlige design og integration af smarte teknologier i nye projekter, hvilket er i tråd med globale tendenser og imødekommer miljøbevidste købere.
• Vækst i luksus- og ultra-luksus segmenterne: Der er en stigende efterspørgsel efter high-end ejendomme, især i prime områder som Palm Jumeirah og Downtown Dubai, drevet af velhavende købere, der søger eksklusive ejendomsmuligheder.

Gennemsnitlige omkostninger ved køb af ejendom i Dubai

Omkostningerne ved at købe ejendom i Dubai varierer meget afhængigt af beliggenhed, ejendomstype og markedsforhold.

Fra 2025 er følgende de gennemsnitlige ejendomspriser i nogle af de mest populære områder i Dubai:

Selvom disse tal giver et overblik over det aktuelle marked, kan ejendompriser i Dubai variere betydeligt baseret på den præcise beliggenhed, ejendomstype og markedsforhold.

Du kan nemt følge de nyeste tendenser og prisudviklinger på vores dedikerede side:

1. Downtown Dubai: Som en af de mest ikoniske og eftertragtede lokationer, kræver ejendomme tæt på vartegn som Burj Khalifa og Dubai Mall præmiepriser, især for luksuslejligheder og penthouses.

2. Dubai Marina: Kendt for sit liv ved vandet og livlige natteliv fortsætter Dubai Marina med at tiltrække både beboere og investorer, især for højhuse med udsigt over havet eller marinaen.

3. Palm Jumeirah: Som et symbol på luksus er ejendomme på Palm Jumeirah, især villaer og strandlejligheder, blandt de dyreste i Dubai, med eksklusive faciliteter og adgang til privat strand.

4. Business Bay: Dette område tilbyder en blanding af kommercielle og bolig ejendomme med en strategisk beliggenhed nær Downtown Dubai. Det er populært blandt unge professionelle og investorer, der søger stærke lejeafkast.

5. Jumeirah Village Circle (JVC): Kendt for mere overkommelige muligheder, er JVC populært blandt familier og investorer, der søger lavere indgangspunkter samtidig med at de nyder godt af fælles faciliteter.

6. Dubai Hills Estate: En planlagt bydel med moderne villaer, rækkehuse og lejligheder, Dubai Hills er populær blandt familier, der søger grønne områder, parker og førsteklasses skoler.

7. Arabian Ranches: Tilbyder forstads livsstil med rummelige villaer og samfundscentrerede faciliteter, Arabian Ranches appellerer til dem, der søger en rolig livsstil med god tilgængelighed.

8. Al Barsha: Centralt beliggende og kendt for sin blanding af villaer og lejligheder, er Al Barsha et foretrukket område for dem, der ønsker en balance mellem omkostninger og bekvemmelighed.

Ja, udlændinge kan nemt købe ejendom i Dubai takket være klare regler og et imødekommende juridisk rammeværk. Dubai tillader ikke-residenter og udlændinge at købe ejendom i udpegede freehold områder, hvor de kan eje ejendom med fulde ejerskabsretter. Dette gør Dubai til en af de mest tilgængelige byer i Mellemøsten for udenlandske investorer.

Der er ingen betydelige begrænsninger for udenlandsk ejerskab i disse freehold områder, som omfatter populære steder som Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers (JLT) og Arabian Ranches. Udlændinge kan købe lejligheder, villaer og endda grunde i disse zoner, enten til boligformål eller som investerings ejendom.

Hvad er Golden Visa, og hvordan fungerer det i Dubai?

UAE’s Golden Visa program er et opholdsinitiativ, der sigter på at tiltrække langsigtede udenlandske investeringer og kvalificerede fagfolk ved at give udvidede opholdsrettigheder til investorer, iværksættere og visse fagfolk. For ejendom investorer i Dubai tilbyder Golden Visa betydelige fordele, hvilket gør det til et populært valg for dem, der ønsker at etablere en mere permanent tilstedeværelse i UAE.

1. Minimum investeringskrav: For at kvalificere sig til en Golden Visa under ejendomskategorien skal investorer købe ejendom til en værdi af mindst AED 2 millioner (ca. EUR 545.000). Denne investering kan være i en enkelt ejendom eller fordelt over flere ejendomme, så længe den samlede værdi opfylder minimumskravet.

2. Ejendomstype: Ejendommen skal være i en af Dubais freehold zoner, hvilket muliggør fuldt ejerskab af udenlandske statsborgere. Både færdige og off-plan ejendomme er kvalificerede, men investeringen skal være fuldt betalt og uden pant.

3. Visas varighed: Golden Visa tildeles typisk for en periode på 10 år, med mulighed for automatisk fornyelse, så længe investeringen opretholdes.

4. Fordele ved Golden Visa:

   • Opholdsretter: Golden Visa tillader investorer, sammen med deres familier (ægtefælle og børn), at bo i UAE på lang sigt.
   • Ingen sponsor krav: I modsætning til andre opholdsvisum kræver Golden Visa indehavere ikke en lokal sponsor.
   • Visumfri rejse: Indehavere af Golden Visa kan rejse frit inden for UAE og nyde nem adgang til andre GCC-lande.
   • Muligheder for forretning og uddannelse: Visa indehavere kan deltage i forretningsaktiviteter og få adgang til uddannelsesfaciliteter for deres afhængige uden behov for yderligere godkendelser.

5. Berettigelse for pensionister og iværksættere: Golden Visa er også tilgængelig for iværksættere, senior executives og pensionister, der opfylder specifikke kriterier relateret til investering, opsparing eller professionelle præstationer.

Processen med at ansøge om Golden Visa indebærer at købe ejendommen, levere bevis for ejerskab og vurdering, samt indsende relevante dokumenter til Dubai Land Department eller gennem autoriserede ejendomsmæglere og udviklere. Når det er godkendt, modtager investoren deres opholdsvisum.

Kilder:

1. Dubai Land Department - Golden Visa Oversigt
2. UAE Government Portal - Golden Visa Detaljer

1. Sørg for, at du har et gyldigt pas og visum

Som udlænding behøver du ikke et særligt opholdsvisum for at købe ejendom i Dubai. Dog er det nødvendigt at have et gyldigt pas. Selvom det ikke er påkrævet for at købe ejendom, vælger mange investorer at ansøge om et langtidsvisum (som et ejendom investor visum) efter ejendomskøbet.

2. Åbn en bankkonto i UAE

Det er en god idé at åbne en lokal bankkonto for at håndtere betalinger relateret til ejendomskøbet, inklusive depositum, købspris, skatter og løbende udgifter til forsyningsselskaber.

For at åbne en bankkonto skal du typisk have:

• Et gyldigt pas
• Bevis for bopæl (hvis du allerede bor i Dubai)
• Bevis for indkomst eller ansættelse
• Et indskud, som varierer fra bank til bank

De fleste banker i Dubai tilbyder skræddersyede konti for ikke-residenter eller investorer.

3. Begynd at søge efter ejendomme

Udforsk online lister på Properstar for at finde ejendomme til salg i dit ønskede område. Du kan udnytte vores avancerede filtre og endda tegne dit ønskede område på kortet.

Derudover kan ansættelse af en RERA-registreret ejendomsmægler give dig betydelige markedsindsigt, hjælpe med forhandlingsprocessen og sikre, at ejendommen opfylder alle lovmæssige krav. Dubai har specifikke freehold områder, hvor udlændinge kan eje ejendom direkte, såsom Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Dubai Marina og Jumeirah Lakes Towers.

Sørg for at udføre grundig due diligence, herunder at kontrollere udviklerens omdømme og bekræfte, at ejendommen ligger i en freehold zone.

4. Find den rette ejendomsmægler

En kyndig ejendomsmægler i Dubai kan være din nøglepartner i at navigere i den komplekse ejendomsmaskede i byen, hjælpe dig med at finde de bedste ejendomme, der matcher dine behov, og guide dig gennem forhandlinger og juridiske forhold.

Her er, hvordan du sikrer dig, at du vælger den bedste professionelle:

• Lokal ekspertise: Dubais ejendomsmarked er komplekst og konstant i udvikling. Se efter mæglere, der specialiserer sig i det område, du målretter, hvad enten det er luksusejendomme på Palm Jumeirah, lejligheder i Downtown Dubai, eller investerings ejendomme i nyere områder som Dubai Hills Estate. En god mægler bør have indgående kendskab til lokale ejendomstrends, prissætningsstrategier og juridiske regler.

• RERA certificering: I Dubai er ejendomsmæglere reguleret af Real Estate Regulatory Agency (RERA). Sørg for, at mægleren er RERA-certificeret, hvilket bekræfter, at de er lovligt kvalificerede og overholder professionelle standarder. Du kan verificere en mæglers kvalifikationer via Dubai Land Department (DLD) hjemmesiden.

• Sprog og kommunikation: Hvis du ikke er flydende på arabisk, er det afgørende at vælge en mægler, der taler dit foretrukne sprog. De vil spille en central rolle i kommunikationen med sælgere, ejendomudviklere og juridiske repræsentanter, så klar kommunikation er nøgle.

• Erfaring og historik: Vælg en mægler med en dokumenteret historie af at hjælpe udenlandske købere i Dubai. En erfaren mægler kan hjælpe dig med at navigere i almindelige udfordringer, som internationale investorer står overfor, fra at forstå freehold versus leasehold områder til at sikre realkreditfinansiering, hvis det er nødvendigt.

Du kan bruge Properstars søgefunktion til at finde pålidelige lokale ejendomsmæglere. Vores platform giver adgang til et bredt netværk af fagfolk, der er screenet for deres ekspertise og pålidelighed, hvilket gør det lettere at finde nogen, der opfylder dine specifikke behov.

5. Gennemfør ejendomsvurderinger

Når du har identificeret ejendomme, der opfylder dine kriterier, er det tid til at gennemføre personlige besigtigelser. Vurder ejendommens tilstand, beliggenhed, faciliteter og egnethed til dine behov.

Når du gennemfører besigtigelser, bør du overveje:

• Kvaliteten af konstruktionen og eventuelle potentielle problemer (som vedligeholdelsesbehov).
• Ejendommens nærhed til essentielle faciliteter som skoler, hospitaler, offentlig transport og indkøbscentre.
• Det generelle fællesskabsatmosfære og kvaliteten af faciliteter som fitnesscentre, swimmingpools og parker.

6. Juridiske kontrol og due diligence

Før du forpligter dig til at købe ejendom i Dubai, skal du gennemføre grundige juridiske kontrol og due diligence.

• Tinglysningsbekræftelse: Dubai Land Department (DLD) administrerer ejendomstegningsregisteret i Dubai. Du kan bekræfte tinglysningen via DLD's online portal eller med hjælp fra din mægler. Dette trin sikrer, at ejendommen er fri for hæftelser, pant eller tvister, og at sælgeren er den juridiske ejer.

• Overholdelse af zonering og regler: Sørg for, at ejendommen overholder lokale zonelove og regler. Dette er især vigtigt for off-plan køb, hvor ejendommen stadig er under opførelse. Bekræft, at udvikleren har opnået alle nødvendige tilladelser og godkendelser fra relevante myndigheder, herunder Real Estate Regulatory Agency (RERA).

• Ejendomsvurdering: Selvom det ikke er obligatorisk, anbefales det stærkt at få en professionel ejendomsvurdering for at vurdere bygningens tilstand, forsyninger og overordnede struktur. Vurderinger kan afsløre skjulte problemer, der kan medføre betydelige reparationsomkostninger senere.

7. Afgiv et tilbud

Når du har identificeret den rigtige ejendom, skal du arbejde sammen med din mægler for at afgive et formelt tilbud. Forhandling er almindeligt på Dubais ejendomsmarked, så den oprindelige pris kan ofte justeres. Hvis tilbuddet accepteres, går du videre til kontraktstadiet.

8. Underskriv købsaftalen (Memorandum of Understanding - MOU)

I Dubai kaldes den foreløbige aftale mellem køber og sælger for Memorandum of Understanding (MOU) eller Form F. Dette dokument beskriver salgsbetingelserne, herunder købsprisen, betalingsplanen og eventuelle andre aftalte betingelser.

Typisk kræves et 10% depositum på dette tidspunkt, som opbevares i escrow af mægleren eller udvikleren. MOU'en er juridisk bindende, og hvis køberen trækker sig, kan de miste deres depositum.

9. Afslut realkreditarrangementer (hvis relevant)

Hvis du finansierer købet gennem et realkreditlån, skal du afslutte betingelserne med din bank. Dubai-banker tilbyder typisk realkreditlån til udlændinge med konkurrencedygtige renter, men de kan kræve en nedbetaling på 20-25% for expats. Sørg for, at din realkreditgodkendelse er på plads, før du går videre til næste trin.

10. Underskriv købs- og salgsaftalen (SPA)

Sales and Purchase Agreement (SPA) er den endelige bindende kontrakt mellem køber og sælger. Dette dokument afslutter salget og inkluderer alle juridiske vilkår, betalingsdetaljer og overførselsbetingelser.

På dette stadium:

• Køberen betaler den resterende saldo, eventuelle gældende gebyrer og sikrer, at alle dokumenter er i orden.
• Begge parter mødes på Dubai Land Department (DLD) for at underskrive SPA'en, hvilket fuldfører den juridiske ejendomsoverdragelse.

11. Registrer ejendommen

Når SPA'en er underskrevet, og betalingen er afsluttet, skal ejendommen registreres hos Dubai Land Department (DLD). Den nye ejer vil modtage et skøde i deres navn, der bekræfter ejerskabet.

12. Betal tilknyttede gebyrer

I modsætning til mange andre lande pålægger Dubai ikke ejendomsskatter, hvilket gør det til en attraktiv investeringsdestination. Der er dog gebyrer forbundet med købet:

Gebyrer for køb af ejendom

Disse gebyrer deles typisk mellem køber og sælger, men specifikationerne bør aftales under forhandlingerne.

13. Overfør forsyningsudgifter og opsæt lokale tjenester

Når ejendommen er registreret i dit navn, skal du overføre forsyninger som elektricitet, vand og køling til dit navn. Den primære forsyningsudbyder er DEWA (Dubai Electricity and Water Authority). Du skal muligvis også opsætte tjenester til distriktskøling (hvis relevant) gennem udbydere som Empower eller Tabreed.

Yderligere ressourcer til officiel information

• Dubai Land Department (DLD): Til skødeverifikation og ejendomregistrering.
• Real Estate Regulatory Agency (RERA): Til information om licenserede mæglere, udviklere og regler.
• DEWA (Dubai Electricity and Water Authority): Til opsætning af forsyninger.

Givet kompleksiteten af processen er det stærkt anbefalet at ansætte en ejendomslawyer eller bruge tjenester fra en erfaren mægler. De kan guide dig gennem de juridiske aspekter, håndtere forhandlinger og sikre, at alle dine rettigheder er beskyttet gennem hele transaktionen.

Mange af de store banker i Dubai, såsom Emirates NBD, Mashreq Bank og HSBC, tilbyder realkreditlån, der er specielt tilpasset udenlandske købere. Lånevilkår og betingelser kan variere lidt for ikke-residenter sammenlignet med residenter, men Dubai er velkendt for sin tilgængelighed for internationale ejendomsinvestorer.

Renten på realkreditlån i Dubai ligger typisk mellem 3,5% og 5% for faste renter, selvom renterne kan svinge afhængigt af faktorer som låneperiode, nedbetaling og ansøgerens økonomiske profil. Det er vigtigt at sammenligne for at finde konkurrencedygtige renter, da de kan variere mellem forskellige banker og realkreditudbydere.

Hvordan man opnår et realkreditlån

For at ansøge om et realkreditlån i Dubai som udlænding, skal du samle nøgle-dokumentation, som typisk inkluderer:

• En gyldig pas
• Indkomstdokumentation (f.eks. lønsedler, ansættelsesbrev)
• Seneste bankudskrifter (typisk dækker de sidste 6-12 måneder)
• Kreditvurdering fra dit hjemland (hvis tilgængelig)
• Bevis for nuværende ophold
• Dokumentation for nedbetalingen

Dubai-banker accepterer generelt dokumenter på engelsk, men hvis dine dokumenter er på et andet sprog, kan notariserede oversættelser være nødvendige.

Trin til at sikre et realkreditlån

1. Få forhåndsgodkendelse af realkreditlån: Det første skridt er at henvende sig til flere banker for en forhåndsgodkendelse, som giver dig en klar forståelse af det lånebeløb, du er kvalificeret til, og de renter, du kan forvente. Dette skridt er vigtigt for at bestemme dit budget, før du begynder at lede efter ejendom.

2. Indsend nødvendige dokumenter: Når du har valgt en långiver, skal du indsende al nødvendig dokumentation. Banken vil vurdere din ansøgning baseret på din økonomiske profil, kreditværdighed og ejendommens værdi.

3. Ejendomsvurdering: Banken vil gennemføre en vurdering for at bestemme ejendommens markedsværdi og verificere, at den opfylder deres lånekrav. Det godkendte lånebeløb er normalt baseret på den lavere værdi af ejendommens markedsværdi eller den aftalte salgspris.

4. Realkreditgodkendelse og tilbudsbrev: Hvis din ansøgning er succesfuld, vil banken udstede et tilbudsbrev, der detaljerer lånebeløbet, renten, tilbagebetalingsperioden og eventuelle specielle vilkår.

5. Juridisk og administrativ proces: Efter godkendelse af realkreditlånet håndterer banken de fleste juridiske procedurer, herunder koordinering med udvikleren eller sælgeren og Dubai Land Department (DLD).

Specielle overvejelser for ikke-residenter

Ikke-residenter i Dubai kan typisk opnå realkreditlån, der dækker 50% til 75% af ejendomskøbsprisen eller vurderede værdi, afhængigt af ejendomstype og beliggenhed. En nedbetaling på mindst 25% til 50% kræves for ikke-residenter, sammen med tilknyttede gebyrer og skatter.

Vigtige punkter at bemærke:

• Renter: Renten for realkreditlån til ikke-residenter er generelt lidt højere end de, der tilbydes residenter, hvilket afspejler den ekstra risiko, långivere tager, når de håndterer internationale kunder.
• Låneperiode: Ikke-residenter står ofte over for kortere låneperioder (typisk op til 20 år), hvor de fleste banker kræver, at låneperioden slutter, når låntageren fylder 65-70 år.
• Lånegrænser: Dubais regler begrænser den maksimale låne-til-værdi (LTV) ratio for ikke-residenter, normalt begrænset til 50-75%, afhængigt af ejendomstype og køberens profil.

Selvom processen for at opnå et realkreditlån i Dubai er ligetil, anbefales det at arbejde med en realkreditmægler eller finansiel rådgiver, der er bekendt med det lokale marked. De kan hjælpe dig med at navigere gennem de forskellige muligheder, sammenligne renter og sikre de bedste vilkår.

Selvom Dubai er en lukrativ marked for ejendomsinvesteringer, er der potentielle risici og udfordringer, som købere—særligt udenlandske—bør være opmærksomme på. Her er nogle almindelige faldgruber:

Overbetaling på grund af manglende markedsindsigt

Ejendomsmarkedet i Dubai er dynamisk, med priser påvirket af økonomiske forhold, nye udviklinger og efterspørgselstrends. Uden grundig research eller lokal ekspertise er der en risiko for at overbetale for en ejendom. Det er vigtigt at forstå markedet, vurdere sammenlignelige ejendomme og arbejde med en velrenommeret, RERA-registrerede agent, der kender detaljerne i specifikke områder.

Forsinkelser fra udvikler og risici ved off-plan køb

Køb af off-plan ejendomme (ejendomme under konstruktion) er almindeligt i Dubai på grund af attraktive betalingsplaner og lavere priser. Dog er projektforsinkelser et hyppigt problem. Nogle udviklinger bliver forsinket med måneder eller endda år, og i sjældne tilfælde opgives projekter helt. Undersøg altid udviklerens historik og økonomiske stabilitet, før du forpligter dig til et off-plan køb.

Problemer med ejendomskvalitet og vedligeholdelse

Nogle ejendomme, især i høj-tætheden udviklinger, kan lide under dårlig byggearbejde eller utilstrækkelig vedligeholdelse. Dette kan føre til uventede reparationsomkostninger og påvirke ejendomsværdien. At gennemføre en grundig ejendomsvurdering og gennemgå vedligeholdelseshistorikken er kritiske skridt før endelig køb.

Juridiske og reguleringsmæssige kompleksiteter

Selvom Dubais ejendomslove er godt regulerede af Dubai Land Department (DLD) og Real Estate Regulatory Agency (RERA), eksisterer der stadig juridiske kompleksiteter. Disse inkluderer:

• Zonering og brugsbegrænsninger: Visse ejendomme har restriktioner på deres brug (f.eks. bolig vs. erhverv).
• Freehold vs. leasehold: Ikke alle ejendomme i Dubai er freehold. Nogle områder tillader kun leasehold ejerskab (op til 99 år), hvilket kan påvirke langsigtede investeringsstrategier.
• Tvister og kontraktproblemer: I tilfælde af tvister kan løsningen være tidskrævende og kostbar. Det er stærkt anbefalet at engagere en ejendomslawyer til at gennemgå kontrakter og vilkår.