Sådan køber du ejendom i Tyrkiet som udlænding

Tyrkiet er et transkontinentalt land, strategisk placeret ved skæringspunktet mellem Europa og Asien. Selvom Tyrkiet ikke er medlem af Den Europæiske Union, indtager landet en central rolle i regional geopolitik og handel, som en nøglespiller i både Mellemøstens og Europas økonomiske landskab.

Det rangerer som verdens 37. største land og er kendt for sin varierede geografi, som omfatter:

• Anatolien-halvøen på fastlandet;
• Thrakien-regionen i det sydøstlige Europa;
• adskillige øer i Det Ægæiske Hav og Middelhavet.

Tyrkiet er opdelt i 81 provinser og er yderligere organiseret i 7 geografiske regioner, der hver især tilbyder unikke kulturelle og miljømæssige kendetegn.

Med en befolkning på over 85 millioner mennesker pr. 2024, er Tyrkiets blanding af modernitet og tradition, sammen med dets unikke position som en bro mellem to kontinenter, en overbevisende destination for både investorer og udlændinge.

Befolkningsfordeling på tværs af Tyrkiets regioner

Hvorfor investere i Tyrkiet?

Tyrkiets tiltrækningskraft ligger ikke kun i dets dynamiske økonomi og voksende infrastruktur, men også i dets betydelige investeringspotentiale.

Landet har over 7.200 kilometer kystlinje og nyder godt af gennemsnitligt 2.600 timers solskin om året, hvilket skaber et middelhavsklima over store dele af dets territorium. Kystområderne, især langs Ægæerhavet og Middelhavet, er meget eftertragtede for deres naturskønhed og gunstige levevilkår.

Tyrkiet er det sjette mest besøgte land globalt, efterfulgt af Frankrig, Spanien, USA, Kina og Italien. I 2023 bød Tyrkiet velkommen til omkring 56,7 millioner internationale turister, hvilket markerede en betydelig genopretning efter pandemien. Denne tilstrømning af turister øgede også turismeindtægterne til et rekordhøjt niveau på 54,3 milliarder dollars, hvilket reflekterer en stigning på 17 % fra året før. Denne stærke præstation understreger Tyrkiets voksende tiltrækningskraft som en global turistdestination (kilde: AGBI).

Turisme spiller en afgørende rolle i den tyrkiske økonomi, og bidrager med omkring 12% til BNP og har en stor indflydelse på bygge- og ejendomssektoren.

Ejendomsmarkedet i Tyrkiet har oplevet en betydelig stigning i ejendomspriserne over hele linjen. For eksempel er gennemsnitspriserne på ejendomme i nøglebyer som Istanbul steget med cirka 15 % sammenlignet med 2023. Denne tendens skyldes primært høj efterspørgsel, især i større byområder og kystbyer som Antalya og Izmir.

Der er en markant stigning i byudviklingsprojekter, især i store byer som Istanbul, Ankara og Izmir. Disse projekter omfatter ofte moderne boligkomplekser med faciliteter som indkøbscentre og forbedret transportinfrastruktur, der imødekommer den voksende efterspørgsel efter veludstyrede boliger.

Kystområder som Bodrum, Antalya og Fethiye fortsætter med at tiltrække både lokale og internationale købere, der søger ferieboliger eller investerings-ejendomme. Denne efterspørgsel er drevet af Tyrkiets tiltalende klima, rige kulturarv og strategiske beliggenhed.

Der er en stigende efterspørgsel efter energi-effektive og bæredygtige ejendomme, drevet af både miljømæssige hensyn og potentielle besparelser på forbrugsomkostninger. Ejendomme, der opfylder disse kriterier, bliver stadig mere attraktive for både købere og lejere.

Gennemsnitlig pris på ejendomskøb i Tyrkiet

Pr. 2024 viser ejendomsmarkedet i Tyrkiet et bredt spektrum af priser på tværs af de mest eftertragtede områder og byer, hvilket afspejler den varierende tiltrækningskraft af hver lokalitet for både indenlandske og internationale købere.

Selvom disse tal giver et øjebliksbillede af det aktuelle marked, kan ejendomspriserne i Tyrkiet variere betydeligt afhængigt af den præcise beliggenhed, ejendomstype og markedsforhold.

Du kan nemt følge de seneste tendenser og prisudviklinger på vores dedikerede side:

Tyrkiets forskelligartede landskaber og rige kulturarv tilbyder et bredt udvalg af regioner og områder, hver med sin unikke tiltrækningskraft og livsstil.

Populære regioner for investering og bolig

• Istanbul: Som Tyrkiets største by og kulturelle centrum tilbyder Istanbul en blanding af moderne storbyliv og historisk charme. Ejendomme spænder fra historiske lejligheder i byens centrum til luksuslejligheder med udsigt over Bosporus.
• Antalya: Kendt for sin imponerende middelhavskyst er Antalya en populær destination for både turister og udlændinge. Regionen byder på forskellige ejendomstyper, fra lejligheder ved stranden til afsidesliggende villaer i bakkerne.
• Bodrum: Berømt for sit livlige natteliv, smukke strande og gamle ruiner er Bodrum en favorit blandt internationale købere. Ejendomme her omfatter alt fra traditionelle stenhuse til moderne villaer ved vandet.
• Izmir: Som Tyrkiets tredjestørste by tilbyder Izmir en kosmopolitisk livsstil med et mere afslappet tempo sammenlignet med Istanbul. Ejendomsmulighederne spænder fra lejligheder i byens centrum til kystnære boliger langs Ægæerhavskysten.
• Fethiye: Kendt for sin naturskønhed, herunder den berømte Ölüdeniz strand og de omkringliggende bjerge, er Fethiye ideel for dem, der ønsker at bo tæt på naturen. Området tilbyder en blanding af rækkehuse, villaer og lejligheder.
• Ankara: Tyrkiets hovedstad og næststørste by, Ankara, tilbyder en blanding af moderne storbyliv og historiske seværdigheder. Boligmulighederne omfatter centralt beliggende lejligheder og mere rummelige familiehjem i forstæderne.

Ja, ikke-tyrkiske statsborgere kan relativt nemt købe ejendom i Tyrkiet.

Det tyrkiske ejendomsmarked er åbent for udenlandske investorer, uden væsentlige begrænsninger for ejerskab af ejendom for ikke-tyrkiske statsborgere. Dog er der nogle undtagelser for visse nationaliteter, og der kan være restriktioner for køb af ejendom i visse strategiske eller militære zoner.

Processen indebærer flere trin, herunder at få et Udenlandsk Identifikationsnummer (Yabancı Kimlik Numarası eller YKN), åbne en tyrkisk bankkonto og navigere i det tyrkiske retssystem. Det anbefales kraftigt at samarbejde med en velrenommeret ejendomsmægler og en advokat, der er specialiseret i tyrkisk ejendomsret, for at sikre en glat og sikker transaktion.

Det tyrkiske statsborgerskabsprogram ved investering

Det tyrkiske statsborgerskabsprogram ved investering giver udenlandske investorer mulighed for at opnå tyrkisk statsborgerskab ved at foretage en kvalificerende investering, som omfatter køb af fast ejendom til en værdi af mindst 400.000 USD.

Programmet tilbyder flere fordele:

• Statsborgerskab: Det giver investoren, deres ægtefælle og afhængige børn tyrkisk statsborgerskab, som inkluderer retten til at bo, arbejde og studere i Tyrkiet.
• Rejse: Tyrkiske statsborgere nyder visumfri eller visum ved ankomst-adgang til over 110 lande.
• Dobbelt statsborgerskab: Tyrkiet tillader dobbelt statsborgerskab, så investorer kan beholde deres oprindelige statsborgerskab.

For at kvalificere sig skal ejendommen beholdes i mindst tre år. Flere detaljer kan findes på den officielle tyrkiske regerings hjemmeside.

1. Få et Udenlandsk Identifikationsnummer (YKN - Yabancı Kimlik Numarası)

Udenlandsk Identifikationsnummer (YKN) er et afgørende identifikationsnummer for udlændinge i Tyrkiet. Det er nødvendigt for enhver væsentlig finansiel transaktion, herunder køb af ejendom, oprettelse af forsyningstjenester og indgivelse af skatter.

Du kan ansøge om et YKN på det lokale kontor hos Direktoratet for Migration Management (DGMM) i Tyrkiet. Ansøgningen kræver typisk:

• et gyldigt pas;
• en udfyldt ansøgningsformular;
• en grund til at anmode om YKN (såsom ejendomskøb).

Processen tager normalt et par dage til et par uger.

2. Åbn en tyrkisk bankkonto

En lokal bankkonto er nødvendig for at administrere betalinger relateret til ejendomskøbet, herunder depositum, købspris, skatter og løbende betalinger for forsyningstjenester.

De fleste banker vil kræve:

• dit YKN;
• pas;
• bevis for ansættelse eller indkomst;
• muligvis en adressebekræftelse.

3. Start søgningen efter ejendomme

Udforsk online-annoncer på Properstar for at finde ejendomme til salg i dit interesseområde. Du kan udnytte vores avancerede filtre og endda tegne dit foretrukne område på kortet.

Overvej at ansætte en ejendomsmægler for at få bedre indsigt i markedet og assistance til at finde ejendomme, der opfylder dine kriterier og budget.

4. Find den rette ejendomsmægler

Den rette ejendomsmægler kan give indsigt i det lokale marked, hjælpe med at finde ejendomme, der opfylder dine kriterier, og navigere i forhandlingsprocessen.

Sådan sikrer du, at du vælger den bedste professionelle til dine behov:

• Lokalt kendskab: Kig efter mæglere med en dyb forståelse af det område, du er interesseret i. De bør være velbevandrede i lokale ejendomstendenser, priser og de unikke aspekter ved lokalsamfundet.
• Sprogkundskaber: Hvis du ikke er flydende i tyrkisk, er det vigtigt at finde en mægler, der kan kommunikere effektivt på dit sprog. De vil fungere som din forbindelse til sælgere, advokater og andre involverede parter i processen.
• Erfaring og kvalifikationer: Tjek mæglerens erfaring og kvalifikationer. De bør have et solidt bagkatalog af at hjælpe udenlandske købere og være registreret hos en anerkendt ejendomsmæglerforening i Tyrkiet.

Du kan bruge Properstars mægler-søgefunktion til at finde pålidelige lokale ejendomsmæglere. Vores platform giver adgang til et bredt netværk af professionelle, der er blevet vurderet for deres ekspertise og pålidelighed, hvilket gør det nemmere at finde nogen, der opfylder dine specifikke behov.

5. Gennemfør ejendomsfremvisninger

Besøg potentielle ejendomme for at vurdere deres stand, beliggenhed og egnethed.

6. Juridiske tjek og due diligence

Det er afgørende at verificere ejendommens juridiske status gennem Landregistret (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü), for at sikre, at den er fri for gæld, hæftelser eller tvister, og at sælgeren har den juridiske ret til at sælge. Dette kan gøres ved at anmode om en Tapu Senedi fra Landregistret.

Sørg for, at ejendommen overholder lokale zone- og byplanlægningslove. Dette er især vigtigt for nybyggerier eller ejendomme i landlige områder, hvor der kan være restriktioner.

Selvom det ikke er et lovkrav, anbefales det kraftigt at gennemføre en ejendomsvurdering for at kontrollere ejendommens fysiske tilstand. Dette kan afsløre potentielle problemer med bygningens struktur, forsyninger eller jord.

7. Afgiv et tilbud

Med hjælp fra din ejendomsmægler afgiver du et tilbud på ejendommen. Hvis det accepteres, går du videre til kontraktfasen.

8. Underskriv den foreløbige kontrakt (Ön Protokol)

Denne foreløbige aftale mellem køber og sælger (ön protokol) sikrer købet og indebærer typisk et depositum fra køberen (normalt 5-10 % af købsprisen). Den specificerer salgets vilkår og forpligter begge parter til transaktionen.

Hvis køberen trækker sig, kan de miste depositummet. Hvis sælgeren trækker sig, skal de returnere det dobbelte af depositumet.

9. Afslut lånearrangementer (hvis relevant)

Afslut vilkårene med din bank, hvis du finansierer købet gennem et realkreditlån.

10. Underskriv købsaftalen (Satış Sözleşmesi)

Det sidste trin er underskrivelsen af købsaftalen (satış sözleşmesi) foran en notar, hvilket overfører ejerskabet. Køberen skal betale den resterende købspris samt alle tilknyttede skatter og gebyrer på dette tidspunkt.

Begge parter skal fremvise deres identifikation, skatteidentifikationsnummer (T.C. Kimlik Numarası), bevis for depositumbetaling og eventuelle lånedetaljer, hvis relevant.

11. Registrer ejendommen

Efter at aftalen er underskrevet, skal den nye ejer registrere ejendommen hos det lokale Landregister (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü). Dette skridt er essentielt for juridisk beskyttelse.

12. Betal tilknyttede skatter og gebyrer

Købere er ansvarlige for at betale skødeoverdragelsesskat (Tapu Harcı) og moms (KDV) for nye ejendomme, samt notargebyrer og registreringsgebyrer. Afhængigt af regionen kan de samlede omkostninger variere fra 4% til 7% af købsprisen.

Skatter for nye ejendomme

Skatter for videresalgsejendomme

Yderligere omkostninger

Givet kompleksiteten af processen er det tilrådeligt at hyre en advokat, der er specialiseret i tyrkisk ejendomsret. De kan håndtere juridiske tjek, forhandlinger og papirarbejde og sikre, at dine rettigheder er beskyttet gennem hele købsprocessen.

Nogle værdifulde ressourcer for officiel information inkluderer:

• Tyrkiets Udenrigsministerium: For information om opholdstilladelser og skatteidentifikationsnumre.
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Landregister): For tjek af ejendommes juridiske status.
• Türkiye Cumhuriyeti Maliye Bakanlığı (Tyrkiets Finansministerium): For detaljer om skatter relateret til ejendomstransaktioner.

13. Overfør forsyninger

Overfør forsyninger til dit navn og opret lokale tjenester.

Mange tyrkiske banker som Ziraat Bank, Halkbank og VakıfBank tilbyder realkreditlån til udlændinge, selvom vilkårene og betingelserne kan variere sammenlignet med dem for lokale borgere.

Rentesatserne for realkreditlån i Tyrkiet kan variere betydeligt. For eksempel har Ziraat Bank satser omkring 9,00%, mens VakıfBank har været kendt for at tilbyde satser omkring 10,50% for sine kunder. Disse satser kan svinge og afhænger af forskellige faktorer, herunder bankens vilkår og din finansielle profil.

Sådan får du et realkreditlån

Generelt skal du bruge et gyldigt pas, bevis for indkomst, nylige kontoudtog, en kreditrapport fra dit hjemland, bevis for din hovedbopæl og bevis for depositum. De fleste tyrkiske banker accepterer dokumenter på engelsk, men kan kræve notarisation eller oversættelse af nogle dokumenter.

Efter at have forberedt dine dokumenter, er det næste skridt at henvende dig til banker for realkredittilbud, som giver dig en idé om de lånebeløb og rentesatser, du kan forvente.

Sørg for, at al nødvendig dokumentation for ejendommen er korrekt og opdateret, herunder skøder og energicertifikater.

Når realkreditlånet er godkendt, vil banken håndtere de fleste af de juridiske og administrative opgaver.

Særlige overvejelser for ikke-residenter

Ikke-residenter kan generelt opnå realkreditlån, der dækker op til 50% til 70% af ejendommens salgspris eller vurderede værdi, hvilket kræver mindst en 30% til 50% udbetaling plus skatter og gebyrer.

Processen for ikke-residenter involverer mere dokumentation og en lidt anden tilgang sammenlignet med residenter. Det er også værd at bemærke, at realkreditlån for ikke-residenter ofte har højere rentesatser end dem for residenter, hvilket afspejler den større risiko ved at håndtere internationale misligholdelser.

En af de største udfordringer er at navigere i det komplekse juridiske og bureaukratiske landskab. Det tyrkiske ejendomsmarked har indviklede regler, især for udlændinge, hvilket kan være skræmmende uden ordentlig juridisk vejledning.

Det er afgørende at sikre, at ejendommen har et klart skøde (Tapu), da eventuelle uløste skødeproblemer eller tvister kan føre til betydelige juridiske komplikationer. At engagere en advokat, der er specialiseret i tyrkisk ejendomsret, kan hjælpe dig med at håndtere de juridiske aspekter og sikre, at alt er i orden.

En anden ting at være opmærksom på er due diligence-processen. Ofte overser købere skjulte omkostninger som notargebyrer, skødeoverdragelsesskat og ejendomsregistreringsgebyrer, som hurtigt kan løbe op. Desuden, hvis du køber en ældre ejendom, er det klogt at gennemføre en grundig ejendomsvurdering for at afdække potentielle mangler eller problemer, der måske ikke er umiddelbart synlige.

Udenlandsk ejerskab i Tyrkiet kommer også med sine egne begrænsninger. For eksempel er udlændinge forhindret i at købe ejendom i visse områder, især nær militærzoner eller strategiske placeringer. Sørg for, at den ejendom, du er interesseret i, ikke ligger i disse begrænsede områder, og at ejendomstypen er tilgængelig for udenlandsk ejerskab.

Finansielle overvejelser er en anden kritisk faktor. Valutasvingninger mellem din hjemmevaluta og den tyrkiske lira kan påvirke den endelige pris på ejendommen. Hvis du desuden tager et realkreditlån, skal du være opmærksom på, at realkreditlån til ikke-residenter ofte kommer med højere rentesatser og strammere vilkår. At forstå disse finansielle implikationer på forhånd kan forhindre ubehagelige overraskelser.

En anden vigtig overvejelse er risikoen for svindel og bedrageri. Ejendomsmarkedet kan tiltrække uærlige sælgere og mæglere, så det er afgørende at verificere ejendommens legitimitet og dem, du handler med. Undgå at foretage betydelige forskudsbetalinger uden grundig verifikation og juridiske sikkerhedsforanstaltninger.

Endelig skal du huske, at det tyrkiske ejendomsmarked kan være volatilt, påvirket af økonomiske forhold og politiske faktorer. Ved at gennemføre grundig markedsundersøgelse og holde dig informeret om langsigtede tendenser kan du træffe en mere velinformeret beslutning.

Ved at være opmærksom på disse potentielle faldgruber og tage proaktive skridt kan du bedre navigere i ejendomskøbsprocessen i Tyrkiet og foretage en velovervejet investering.