Skatter og gebyrer for ejendomsejere 2019

Skattesystemet i Spanien

De spanske skattemyndigheder er blevet mere og mere aktive i det sidste årti. Spanien er ikke længere ren ”mañana”, i det mindste ikke når det drejer sig om at betale skat. For eksempel blev fodboldspiller Lionel Messi idømt 21 måneders fængsel for at bruge offshore-selskaber til at reducere sin skattepligt, og Cristiano Ronaldo fik to år. (Messis dom er nu blevet reduceret til en stor bøde.) Mens fokuset hidtil har været rettet mod højt betalte og fremtrædende individer, så er det et fingerpeg om, at det bliver mere og mere risikabelt, at holde dine skatteforhold under radaren.

Der er nogle tegn på, at skattemyndighederne er begyndt at kigge ejere af feriehuse i Spanien efter i sømmene. Samtidig har skattevæsnet anskaffet nye informationskilder for at hjælpe med at finde skattesnyderne. Fra januar 2019 åbner AirBNB sine bøger for skattemyndighederne.

Det kan spare dig penge at betale skat

At opgive for lidt i skat kan også være en stor risiko for dine chancer for et eventuelt vellykket videresalg af din ejendom. Det kan fx være fristende at opgive en mindre værdi af ejendommen ved at handle en del af prisen i kontanter under bordet. Men nogle kommuner har lavet tilbagevirkende skattekrav baseret på, hvad kommunen mener skulle have været betalt for ejendommen. Hvis du opgiver for lille en købspris vil det også skabe en større kapitalgevinst, når du skal til at sælge. Og nogle lokale skatter, såsom ubetalt IBI, vil blive trukket frem og derefter registreret som afgifter på din ejendom - plus renter.

Hvis du blot glemmer at betale din skat, vil du ikke blive sendt i fængsel; men du vil blive opkrævet mindst 5% af værdien ovenpå den ubetalte skat.

Download Guide Til Det Spanske Ejendomsmarked

Alt hvad du bør vide for at købe en ejendom i Spanien som udlænding.

Nu kan du nemt finde ud af hvilke skatter, der skal betales

Du har brug for et NIE-nummer, som du får hos fremmedpolitiet, til at købe en ejendom. Det nummer er din adgang til systemet. Du skal indsende en selvangivelse hvert år (regnskabsåret er det samme som kalenderåret) og betale de relevante skatter. Agencia Tributarias hjemmeside har de fleste oplysninger tilgængelige på engelsk; Hvis du får en Cl@ve PIN eller et elektronisk certifikat, kan du bruge online-systemet både til at indsende dine selvangivelser og til at betale dine skatter. (Du ønsker muligvis at bruge en pengeoverførselstjeneste som Transferwise eller HiFX for at undgå dårlige valutakurser og høje provisioner.) Hvis du har en spansk bankkonto, kan du dog bare bede skattekontoret om at tage din betaling fra banken.

Du får dog lige en advarsel; Spansk skat bliver kompliceret meget hurtigt. Der er nationale skatter, skatter på regionalt plan og skatter, der er fastsat af kommunen - og de sidstnævnte skal betales til rådhuset, uanset om du får en regning eller ej. Det kan være det vanskeligste aspekt ved at eje ejendomme i Spanien, idet nogle Ayuntamientos bliver kørt professionelt og er lette at samarbejde med, mens andre stadig ikke rigtig lever i internettets tidsalder.

Ejendomsskatter ved overdragelse

Du betaler visse ejendomsskatter, når du køber ejendom i Spanien. Den største ejendomsskat er ITP - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales - som betales ved videresalg af eksisterende ejendom, der sælges af en person til en anden. Det gælder ikke, hvis du køber en ny ejendom fra en bygherre - i så fald skal du betale IVA (moms) i stedet for.

ITP satsen fastsættes ikke nationalt, men på regionalt plan. Det er i gennemsnit 8-10%, med de højeste priser i Catalonien og Extremadura (op til 11%), og det laveste i Rioja (7%), Madrid og Navarra (6%) og Baskerlandet (4%). Af størst interesse for de fleste udenlandske købere er regionerne Murcia (8%), Andalusien (8-10%) og Valencia (10%). Undtagelser kan reducere skatten med halvdelen, men gælder ikke for de fleste ejendomskøbere af videresalgsejendomme - for eksempel skattelettelser for førstegangskøbere, store familier, under 35-årige samt handicappede.

AJD - actos juridicos documentados - gælder for alle akter formaliseret i offentlig dokumentation foran en notar, fx dit skøde. Der er en fast sats for videresalgsejendomme, hvor du allerede betaler ITP, men på nye ejendomme er der en glidende skala. Igen sætter hver region sin egen skat, men de fleste er mellem 0,5% og 1,5%. Købere skulle også betale AJD på realkreditlån, men fra november 2018 betales det af långiveren - ikke køberen.

Udgifter ved køb af lejlighed i Sant Andreu-distriktet i Barcelona (280.000 EUR, 57 kvm)

SkatterUdgifter
ITP (ejendomsoverførselsskat på videresalgsejendomme) - 11% (Catalonien)EUR 30,800
AJD (stempelafgift) - 1,5%EUR 4,200
Notargebyrer - 0,5%EUR 1,400 (men de siger, at den gennemsnitlige betaling er EUR ~ 800)
Registreringsafgift – 1%EUR 2,800
Ejendomsmæglergebyr ca. 3%EUR 8,400
TotalEUR 47,600

Køb ny ejendom

Hvis du køber en ny ejendom fra en bygherre, betaler du ikke ITP, men du betaler i stedet IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) eller moms. Generelt er det fastsat til 10%, bortset fra viviendas de proteccion oficial (offentligt finansierede lavprisboliger), som har IVA fastsat til 4%. Der er massiv 21% på erhvervsejendomme og grundstykker.

Du skal også sætte noget tilside for notarens gebyrer på 0,5 -1% af prisen og et landregistreringsgebyr på 1%. Tilsammen kan dette beløbe sig til maksimalt 15% af købsprisen, så sørg for at bygge disse skatter og omkostninger ind dine beregninger, når du fastsætter dit budget.

Købere bør også sørge for at sikre, at en ikke-bosiddende sælger har betalt deres kapitalgevinstskat (3% af købsprisen holdes normalt ude af notarens pris for at dække skatteforpligtelser). Hvis kapitalgevinstskatten forbliver ubetalt, kan skattemyndighederne få en pant i din ejendom svarende til beløbet for den ubetalte skat.

Boliger til salg i Spanien