Portugal ejendomsskatter

Mens skatter generelt ikke er særlig besværlige, så må du have dem med i dit budget - især når du kigger på løbende udgifter.

Medmindre du emigrerer til Portugal, vil du blive beskattet som ikke-bosiddende. Reglerne, for at blive betragtet som bosiddende, er, at du enten skal tilbringe mere end 183 dage om året i Portugal, eller din portugisiske ejendom skal være din primære adresse (for eksempel hvis du rejser meget og ikke har et andet hjem).

Udgifter når du køber et hus i Portugal
Oversættelse af dokumenter (hvis ikke de allerede er oversat)
Ejendomsoverførsels- skat (IMT), satser anvendt
Stempelafgift (0,5-0,8%)
Tinglysning af skøde (1%)
Notaromkostninger
IMI (første gang hele summen)

Download Portugisisk Bolig Guide Gratis

Alt hvad du behøver at vide om at købe en ejendom i Portugal som udlænding. I øjeblikket kan du downloade den engelske version.

Skatter når du køber ejendommen

Portugals skatter på ejendomsoverdragelse rangerer blandt de højere omkostningsjurisdiktioner i Europa (lidt under Spanien og over Frankrig). Den første skat, du skal betale, når du køber et hus i Portugal, er ejendomsoverførselsafgiften (Imposto Municipal sobre en Transmissão Onerosa de Imóveis eller IMT), der afhænger af følgende kriterier:

  • ejendomstype (by eller landdistrikt)

  • ejendommens beliggenhed (fastlandet eller autonome regioner)

  • købsformål (primærbolig eller andet hjem)

Ejendomsoverførselsskatten blev i 2018 fastsat til 5% på landejendomme og 6,5% på byejendomme.

Der er imidlertid forskellige niveaudelte satser, der udelukkende gælder for boliger i byområder. For permanente primærboliger er der ingen skat op til 92.407 EUR, 2% op til 126.403 EUR og derefter 5-8% over det. Således er du fritaget fra at betale denne skat, hvis du køber en billig ejendom. Hvis ejendommen er vurderet til 574.323 EUR eller mere, kan du glemme det niveaudelte system - der anvendes en 6% fast sats. (Det er også værd at bemærke, at bymæssig beboelse, der er erhvervet til rehabilitering, er fritaget, men der er ret stramme betingelser.) Skattesatserne ændrer sig forholdsvis regelmæssigt, så spørg en revisor om de seneste satser, inden du træffer nogen beslutninger.

Du skal huske på, at Azorerne og Madeira betragtes som autonome regioner af Portugal, og ejendomsoverførselsskatten beregnes til en anden sats: Der betales ingen skatter på ejendomme købt til under 115.509 EUR; Du betaler 2%, hvis ejendomsprisen når op på 158.004 EUR og 5% - hvis den når op på 215.435 EUR. Der opkræves 7-8% på ejendomme prissat mellem 215.435 og 717.904 EUR.

Men der er mange mennesker, der køber et hus i Portugal som en sekundær bopæl eller feriebolig. I dette tilfælde betaler du 1% for enhver ejendom, der er prissat lavere end 92.407 EUR på det portugisiske fastland eller 115, 509 EUR i autonome regioner. Alle andre IMT-satser er de samme.

Ud over overførselsafgiften betaler du stempelafgift (Imposto de Selo), som tilføjer yderligere 0,8% til skatteregningen eller 0,5-0,6%, hvis ejendommen er finansieret med realkreditlån, afhænger af om betalingerne er færdige inden for 5 år (0,5%) eller mere (0,6%), således at den samlede procent normalt kommer op på mellem 5,8% og 7,3%. Du skal også have plads til 1% for tinglysningsgebyret; selvom det teknisk set ikke er en skat, så er det stadig en af de obligatoriske overførselsomkostninger.

En nybygget ejendom er også momspligtig med 19%. Momsen er normalt inkluderet i den annoncerede pris, men det er værd at kontrollere, at det rent faktisk er tilfældet - det vil kun tage et par minutter og kunne bogstaveligt talt spare dig i tusindvis af euro.

Skatter for boligejere

Alle årlige betalinger for en boligejer
IMI (0,3-0,8%)
Forsikring
Fællesudgifter (Lejligheder)
Ejendomsadministration
Lys/vand/gas (op til 100 EUR pr. Måned)

Når først du ejer dit portugisiske hjem, er du selvfølgelig forpligtet til at betale lokale skatter. De kommer i form af IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), beregnet som en procentdel af ejendommens skatterevaluering. Du er ansvarlig for skatten, hvis du ejer ejendommen på den sidste dag i skatteåret.

IMI starter på 0,3-0,4% af ejendommens værdi for byhuse og 0,8% for landejendomme, men prisen afhænger af kommunen. Du betaler generelt i april; Beløb større end 250 EUR kan betales i to rater, og beløb større end 500 EUR kan opdeles i 3 månedlige betalinger.

Hvis du har en byejendom, der er mere værd end 600.000 EUR (1,2 mio. EUR for par, der indsender fælles selvangivelse), betaler du også en ekstra ejendomsskat (AIMI), i realiteten en formueskat. AIMI beregnes til 0,7% af ejendommens værdi.

Bemærk at ved ejendomsskatter pålægger Portugal en særlig højere skatteprocent på ejendomme, der ejes af beboere fra sortlistede skatteparadis som fx Bermuda, Barbados, Monaco, Andorra eller Cayman Islands. Hvis du rent faktisk bor i et sortlistet land, kan det være værd at købe og eje din ejendom gennem et firma, der har hjemsted i EU i stedet.

Hvis du udlejer dit feriehus, skal du betale skat af din lejeindtægt til de portugisiske myndigheder. Dette opkræves med en fast sats på 28%, og du kan ikke fratrække dine afdrag på realkreditlån - men du kan fratrække dine vedligeholdelses- og reparationsomkostninger, forsikringspræmier, lokale skatter du har betalt samt ejendomsadministrationsomkostninger. Husk, at du også bliver skattepligtig for din lejeindtægt i dit hjemland, selvom en dobbeltbeskatningsaftale betyder, at du kun betaler ekstra, hvis din lokale skatteprocent er mere (du betaler ikke dobbelt).

Boliger til salg i Portugal

Hvordan kvalificerer man sig til IMI-undtagelser?

For husstande med en lav indkomst, hvis årlige indkomst er under 15.295 EUR, overstiger den ejendomsværdi, de betaler skat for, ikke 66.500 EUR. Bemærk at ejendomsadressen skal være den samme som skatteadressen, så det er hovedsagelig for beboere (hvis du planlægger at flytte). En anden mulighed for skattefordel, du kan overveje, når du flytter til Portugal, er 3 år fri for IMI for folk, der køber deres primære bopæl i Portugal.

Som med IMT-ejendomme, der er genstand for byfornyelse, kan de være fri for IMI-skatten i 3-5 år - perioden for fornyelsen.

For virksomheder under Investment Support Tax Regime kan de første 10 år være fritaget for IMI betalinger.

Skat når du sælger ejendommen

Når du sælger en portugisisk ejendom, skal du betale kapitalgevinstskat af dit overskud. Ikke-bosiddende betaler 28% af hele fortjenesten; Portugisiske beboere skal derimod kun betale skat af halvdelen af den samlede profit, de har tjent, og de beskattes som normal indkomst, så de betaler den marginale indkomstskat, der er gældende.

Der er et dejligt lille tip her for indbyggere i EU/EØS; De kan vælge at blive beskattet på portugisisk basis. Så betaler de kun skat af 50% af den samlede gevinst efter de portugisiske indkomstskala rater, der går fra 14,5-48%. Dette er et komplekst valg, da du ved dette alternativ skal tage hensyn til hele din verdensomspændende indkomst, for at finde ud af, hvilken marginal sats du skal betale.

Udgifter, når du sælger et hus i Portugal
Kapitalgevinstskat (op til 28%)
Ejendomsmæglergebyrer
Skøde (hvis det ikke er færdigt) – 30 EUR
Bygningsregister - 10 EUR
Energicertificering (afhænger af kommunen, men det er godt, hvis den allerede er tilgængelig, når du køber et hus)

Hvis salget repræsenterer størstedelen af din indkomst for året, kan valg af det portugisiske grundlag være til din fordel - men, hvis

du har betydelige indtægter andre steder eller kapitalgevinster ved salg af aktier eller en familievirksomhed, så kan du ende med at betale mere end 28% med dette valg. Udregn dine summer omhyggeligt og tag rådgivning fra en skatteekspert, hvis du føler dig i tvivl.

Hvis du er portugiser, vil du blive fritaget for kapitalgevinstskat, hvis du sælger dit hjem, men kun hvis du geninvesterer hele provenuet i en anden ejendom i EU/EØS, som er beregnet til at være dit primære hjem. Hvis den nye investering har en lavere pris, skal du betale skat af det beløb, du nu tjener.

Uanset hvilken bolig du køber, og uanset dens værdi, så vil den portugisiske regering med glæde tage imod dine skattebetalinger. Men selvfølgelig får du noget til gengæld; Masser af solskinstimer, god vin og mad, dejligt landskab og chancen for at bo i et land, der virkelig ved, hvordan man holder fest!