Sådan køber du ejendom i Portugal som udlænding

Portugal besætter den vestlige strimmel af den Iberiske halvø og er medlem af Europæiske Union, og er en af dens 27 lande. Det er også en del af Eurozonen.

Landets territorier inkluderer:

• fastlandet;
• øgrupperne Madeira og Azorerne i Atlanterhavet.

Portugal er organiseret i 18 distrikter på fastlandet og to autonome regioner, Madeira og Azorerne, hver med sin egen unikke karakter og autonomi.

Med en befolkning på over 10 millioner mennesker i 2024 gør Portugals rige kulturarv og varierede landskaber det til et fascinerende sted for investorer og dem, der søger nye horisonter.

Befolkningsfordeling på tværs af Portugals regioner (skala 1-100)

Hvorfor investere i Portugal?

Landet har mere end 1.793 kilometer kystlinje og nyder godt af en generøs mængde solskin hele året, især i regioner som Algarve, der er berømt for at have over 300 solskinsdage om året.

Som det fjerde mest besøgte land i Europa oplevede Portugal en uhørt turismeboom i 2023, hvilket markerede det som det bedste år for turisme i landets historie. Nationen bød velkommen til over 30 millioner besøgende, genererede omkring €25 milliarder i turismeindtægter (kilde: Governo de Portugal).

Turisme spiller en vital rolle i den portugisiske økonomi og bidrager med 8,1% af BNP'et og har en betydelig indflydelse på byggebranchen.

Det forventes, at det portugisiske ejendomsmarked vil forblive stærkt i løbet af 2024, med en fortsat høj efterspørgsel i populære områder som Lissabon, Porto og Algarve, samt voksende interesse for mere stille, naturforbundne områder som Alentejo.

Til trods for nogle globale økonomiske usikkerheder, understøttes Portugals marked af et stabilt politisk og økonomisk miljø, hvilket fortsat tiltrækker både nationale og internationale investorer.

Udbuddet af nye hjem forbliver begrænset, hvilket sammen med den vedvarende efterspørgsel, især i eftertragtede lokationer, sandsynligvis vil holde boligpriserne høje (kilde: Roca Estate).

Markedet ser en bevægelse hen imod ejendomme, der tilbyder en blanding af æstetisk tiltrækning og funktionel værdi, i tråd med globale tendenser mod bæredygtighed og miljøvenlighed.

Gennemsnitlige omkostninger ved køb af ejendom i Portugal

Pr. 2024 viser ejendomsmarkedet i Portugal en bred vifte af priser på tværs af sine mest eftertragtede områder og byer, hvilket afspejler den varierede appel hver lokation har for både nationale og internationale købere.

Selvom disse tal giver et øjebliksbillede af det nuværende marked, kan ejendomspriser i Portugal variere betydeligt afhængigt af den præcise lokation, ejendomstype og markedsforhold.

Du kan nemt følge de seneste trends og prisudviklinger på vores dedikerede side:

Ja, udlændinge kan relativt let købe ejendom i Portugal. Processen er ganske ligetil og adskiller sig ikke markant fra den for portugisiske borgere.

Udlændinge skal skaffe sig et portugisisk skattenummer (Número de Identificação Fiscal, NIF) fra de portugisiske skattemyndigheder. Dette er påkrævet for alle økonomiske og juridiske transaktioner i Portugal, herunder køb af ejendom.

Portugals maleriske landskaber og rige kultur giver et mangfoldigt udvalg af regioner til investering og bolig, hver med sin karakteristiske tiltrækningskraft og livsstils tilbud.

Populære regioner til investering og bolig

• Algarve: Berømt for sine betagende strande, golfresorts og solrige klima, er Algarve et foretrukket valg blandt pensionister og feriegæster. Boligmuligheder spænder fra charmerende lejligheder ved kysten til overdådige villaer.
• Lissabon: Som Portugals hovedstad og største by tilbyder Lissabon en livlig blanding af traditionel charme og moderne bekvemmeligheder, hvilket tiltrækker både unge fagfolk og familier. Boligvalg inkluderer stilfulde lejligheder i historiske kvarterer og moderne boliger i nye udviklinger.
• Porto: Kendt for sin rige historie, portvin og karakteristiske arkitektur, bliver Porto i stigende grad populær på grund af sin kulturelle livlighed og robuste ejendomsmarked. Ejendomme varierer fra renoverede byhuse i Ribeira-distriktet til moderne lejligheder med flodudsigt.
• Madeira: Berømt for sine frodige landskaber, milde klima og udendørs aktiviteter, er Madeira ideel for dem, der søger en rolig livsstil. Ejendomsmarkedet inkluderer alt fra moderne lejligheder til traditionelle villaer med havudsigt.
• Sølvkysten: Strækkende fra Lissabon til Porto, tilbyder Sølvkysten et mindre overfyldt alternativ til Algarve med sine smukke strande, golfbaner og traditionelle byer. Ejendomstyper inkluderer alt fra overkommelige lejligheder til luksuriøse strandhuse.
• Alentejo: Kendt for sine rullende sletter og vinmarker er Alentejo perfekt for dem, der ønsker at flygte til en mere stille og afslappet livsstil. Regionen tilbyder et udvalg af ejendomme, fra rustikke gårdhuse til sofistikerede moderne hjem.

1. Forskning og planlægning

Afgør om ejendommen er til investering, flytning, ferie eller pension. Fastlæg et budget, der inkluderer købsomkostninger (som skatter og juridiske gebyrer) og løbende udgifter (såsom vedligeholdelse og ejendomsskatter).

2. Skaffelse af et portugisisk skatteidentifikationsnummer (NIF)

NIF'en er afgørende for forskellige transaktioner i Portugal, herunder køb af ejendom, åbning af en bankkonto, oprettelse af forsyningsaftaler og indgivelse af skatter.

Hvis du ikke opholder dig i Portugal, kan du bemyndige en repræsentant til at varetage processen på dine vegne. Denne repræsentant skal være bosat i Portugal og kan være en advokat eller en skatterådgiver.

Du skal bruge:

• Et pas eller gyldig ID-kort;
• Bevis for adresse: dette kan være en nylig regning fra et forsyningsselskab eller et regeringsudstedt dokument, der angiver din bopælsadresse i dit hjemland;
• Fuldmagt: hvis du bruger en repræsentant, kan der kræves en fuldmagtsaftale.

For at indsende ansøgningen skal du eller din repræsentant besøge et lokalt skattekontor (Finanças) i Portugal. Nogle kontorer kan kræve en aftale, som kan bookes online. Der er typisk ingen gebyr for at skaffe et NIF.

NIF'en udstedes normalt øjeblikkeligt under dit besøg på skattekontoret eller kort tid derefter.

3. Åbn en portugisisk bankkonto

At åbne en bankkonto i Portugal er ligetil og kan gøres selv som ikke-bosiddende.

Du skal bruge:

• Et pas eller gyldig ID-kort;
• Portugisisk NIF;
• Bevis for adresse;
• Bevis for beskæftigelse eller indkomst.

4. Start søgning efter ejendomme

Udforsk online opslag på Properstar for at finde ejendomme til salg i dit interesseområde. Du kan udnytte vores avancerede filtre og endda tegne dit foretrukne område på kortet.

Overvej at hyre en ejendomsmægler for at få bedre indblik i markedet og assistance til at finde ejendomme, der opfylder dine kriterier og budget.

5. Find den rette ejendomsmægler

Den rette ejendomsmægler kan give indblik i det lokale marked, hjælpe med at finde ejendomme, der opfylder dine kriterier, og navigere forhandlingsprocessen.

Sådan sikrer du dig, at du vælger den bedste professionelle til dine behov:

• Lokal ekspertise: Søg efter agenter med en dyb forståelse for det område, du er interesseret i. De bør være vidende om lokale ejendomstendenser, priser og de unikke aspekter af lokalsamfundet.
• Sprogkundskaber: Hvis du ikke er flydende på portugisisk, er det afgørende at finde en agent, der kan kommunikere effektivt på dit sprog. De vil fungere som din kontakt til sælgere, advokater og andre parter, der er involveret i processen.
• Erfaring og kvalifikationer: Tjek agentens erfaring og kvalifikationer. De bør have en solid track record med at assistere udenlandske købere og være registreret hos en anerkendt ejendomsforening i Portugal.

Du kan benytte Properstars agent-søgefunktion til at finde anerkendte lokale ejendomsmæglere. Vores platform tilbyder adgang til et bredt netværk af fagfolk, der er vurderet for deres ekspertise og pålidelighed, hvilket gør det lettere at finde nogen, der opfylder dine specifikke behov.

6. Gennemfør ejendomsvisninger

Besøg potentielle ejendomme for at vurdere deres stand, beliggenhed og egnethed.

7. Juridiske undersøgelser og due diligence

Tinglysningskontoret (Conservatória do Registo Predial) er afgørende for at verificere ejendommens juridiske status og sikre, at den er fri for gæld, byrder eller embargoer, og at sælgeren har den juridiske ret til at sælge. Dette kan gøres ved at anmode om en certidão permanente fra Tinglysningskontoret.

Sørg for, at ejendommen overholder lokale zonings- og byplanlægningslove. Dette er særligt vigtigt for nybyggerier eller landejendomme, hvor der kan være restriktioner.

Selvom det ikke er et juridisk krav, anbefales det kraftigt at gennemføre en ejendomsvurdering for at kontrollere ejendommens fysiske tilstand. Dette kan afsløre potentielle problemer med bygningens struktur, forsyningsvirksomheder eller jord.

8. Afgiv et tilbud

Med hjælp fra din ejendomsmægler, afgiv et tilbud på ejendommen. Hvis det accepteres, går du videre til kontraktstadiet.

9. Underskriv den foreløbige kontrakt (Contrato-promessa de compra e venda)

Denne foreløbige aftale mellem køber og sælger (contrato-promessa de compra e venda) sikrer købet og indebærer typisk en depositum fra køberen (normalt 10% af købsprisen). Den specificerer salgets vilkår og betingelser og forpligter begge parter til transaktionen.

Hvis køberen trækker sig, mister de depositummet. Hvis sælgeren trækker sig, skal de betale dobbelt så meget som depositummet.

10. Afslut finansieringsaftaler (hvis relevant)

Afslut vilkårene med din bank, hvis du finansierer købet gennem et pant.

11. Underskriv skødet (Escritura de Compra e Venda)

Det sidste trin er at underskrive skødet (escritura de compra e venda) foran en notar, der overfører ejerskab. Køberen skal betale den resterende købspris og alle tilhørende skatter og gebyrer på dette tidspunkt.

Begge parter skal fremvise deres identifikation, NIF, bevis for depositumbetaling og eventuelle detaljer om pant, hvis relevant.

12. Registrer ejendommen

Efter skødet er underskrevet, skal den nye ejer registrere ejendommen hos det lokale Tinglysningskontor. Dette trin er afgørende for juridisk beskyttelse.

13. Betal tilhørende skatter og gebyrer

Købere er ansvarlige for at betale ejendomsoverførselsskat (IMT) for genbrugsejendomme eller moms (IVA) for nye ejendomme, plus stempelafgift, notargebyrer og registreringsafgifter. Afhængigt af regionen kan den samlede omkostning udgøre mellem 6% og 8% af købsprisen.

Skatter for nye ejendomme

Skatter for genbrugsejendomme

Yderligere omkostninger

På grund af processens kompleksitet anbefales det at ansætte en advokat specialiseret i portugisisk ejendomsret. De kan håndtere juridiske undersøgelser, forhandlinger og papirarbejde og sikre dine rettigheder gennem hele købet.

Nogle værdifulde ressourcer til officiel information inkluderer:

• Portugisisk Justitsministerium: For information om NIF-ansøgningsprocedurer for udlændinge.
• Conservatória do Registo Predial (Tinglysningskontor): For kontroller af ejendommens juridiske status.
• Autoridade Tributária (Portugisisk Skattevæsen): For detaljer om skatter relateret til ejendomstransaktioner.
• Instituto dos Registos e do Notariado: Tilbyder indsigt i ejendomsregistreringsprocessen.

14. Overfør forsyningsvirksomheder

Overfør forsyningsvirksomheder til dit navn og opsæt lokale tjenester.

Mange portugisiske banker som Millennium BCP, Banco BPI, og Caixa Geral de Depósitos tilbyder boliglån til udlændinge, selvom betingelserne kan variere fra dem, der tilbydes til indbyggere.

Renten på boliglån i Portugal svinger også, hvor nogle banker tilbyder konkurrencedygtige satser for ikke-residente. For eksempel reklamerer Caixa Geral de Depósitos med satser omkring 3.95%, mens Banco BPI er blevet kendt for at tilbyde en effektiv rente på 3.25% for sine kunder. Disse satser kan ændre sig og afhænger af flere faktorer, herunder bankens betingelser og din økonomiske historie.

Sådan får du et boliglån

For at ansøge skal du generelt have et gyldigt pas, dokumentation for indtægt, seneste bankudskrifter, en kreditrapport fra dit bopælsland, dokumentation for din primære bopæl, og dokumentation for indskud. De fleste portugisiske banker accepterer dokumenter på engelsk.

Det første skridt indebærer at kontakte banker for forhåndsbeviser på boliglån, der giver et overblik over mulige lånebeløb og rentesatser.

Sørg for, at al nødvendig dokumentation for ejendommen er fuldstændig og opdateret, herunder ejendomsdokumenter og energicertifikater.

Når boliglånet er sanktioneret, står banken typisk for størstedelen af de juridiske og administrative procedurer.

Særlige overvejelser for ikke-residente

Ikke-residente kan normalt sikre boliglån, der dækker op til 80% af ejendommens salgspris eller vurderingsværdi. Dette betyder, at du skal betale mindst en 20% udbetaling plus gældende skatter og gebyrer.

Ansøgningsprocessen for ikke-residente kræver mere omfattende dokumentation og adskiller sig en smule fra den for indbyggere. Derudover har boliglån til ikke-residente ofte højere rentesatser end dem for indbyggere på grund af den øgede risiko forbundet med håndtering af internationale misligholdelser.

At navigere gennem de juridiske og bureaukratiske aspekter af at købe ejendom i Portugal kan være udfordrende, især for dem, der ikke er fortrolige med det lokale system. Landets juridiske krav omkring ejendomstransaktioner indebærer forskellige trin, herunder at skaffe et skattemæssigt nummer, åbne en lokal bankkonto og forstå komplekse skattemæssige konsekvenser, der kan variere afhængigt af ens bopælsstatus.

En anden betydelig bekymring er spørgsmålet om ejendomsrettigheder og titler. Nogle ejendomme, især ældre og dem i landlige områder, kan have uklare titler eller uløste ejerskabsproblemer. Disse kan føre til langvarige juridiske tvister eller ekstra omkostninger, da købere måske skal rette disse problemer efter købet.

Ejendommens tilstand er også en afgørende faktor. Nogle ejendomme kan synes som en god handel, men kræver omfattende og dyre renoveringer for at opfylde boligstandarder eller reguleringskrav. Omkostningerne ved renovering i Portugal kan hurtigt løbe op, især i fjerne områder eller historiske ejendomme, der er underlagt strengere renoveringsregler.

Desuden er forståelse af markedet afgørende. Det portugisiske ejendomsmarked varierer betydeligt mellem regioner. Byområder som Lissabon og Porto har set priserne stige markant, drevet af udenlandske investeringer og turisme. I modsætning hertil kan landlige områder tilbyde lavere priser, men også komme med mindre likviditet, hvilket gør det sværere at gen-sælge ejendommen senere.

At navigere gennem disse faldgruber kræver ofte grundig research, professionel rådgivning og en klar forståelse af ens langsigtede mål, når man køber ejendom i Portugal.