Golden Visa-ordning: sådan opnår du opholdstilladelse i Portugal i 2025
Find ud af, hvordan du kan flytte til Portugal med hjælp fra Golden Visa-programmet.
Læs guidenMed sit milde klima, fængslende landskaber og dybt rodfæstede kultur er Portugal et ideelt sted for dem, der overvejer at flytte til udlandet. Denne guide tilbyder en omfattende oversigt over processen, fordelene og overvejelserne ved at købe ejendom i Portugal som udlænding.
Portugal besætter den vestlige strimmel af den Iberiske halvø og er medlem af Europæiske Union, og er en af dens 27 lande. Det er også en del af Eurozonen.
Landets territorier inkluderer:
Portugal er organiseret i 18 distrikter på fastlandet og to autonome regioner, Madeira og Azorerne, hver med sin egen unikke karakter og autonomi.
Med en befolkning på over 10 millioner mennesker i 2025 gør Portugals rige kulturarv og varierede landskaber det til et fascinerende sted for investorer og dem, der søger nye horisonter.
Befolkningsfordeling på tværs af Portugals regioner (skala 1-100)
Landet har mere end 1.793 kilometer kystlinje og nyder godt af en generøs mængde solskin hele året, især i regioner som Algarve, der er berømt for at have over 300 solskinsdage om året.
Som det fjerde mest besøgte land i Europa oplevede Portugal en uhørt turismeboom i 2023, hvilket markerede det som det bedste år for turisme i landets historie. Nationen bød velkommen til over 30 millioner besøgende, genererede omkring €25 milliarder i turismeindtægter (kilde: Governo de Portugal).
Turisme spiller en vital rolle i den portugisiske økonomi og bidrager med 8,1% af BNP'et og har en betydelig indflydelse på byggebranchen.
Pr. 2025 viser ejendomsmarkedet i Portugal en bred vifte af priser på tværs af sine mest eftertragtede områder og byer, hvilket afspejler den varierede appel hver lokation har for både nationale og internationale købere.
By/Område | Pris i EUR per m² |
---|---|
Lissabon | €5,516 |
Porto | €4,296 |
Algarve | €3,533 |
Albufeira (Algarve) | €3,604 |
Braga | €1,507 |
Coimbra | €2,221 |
Selvom disse tal giver et øjebliksbillede af det nuværende marked, kan ejendomspriser i Portugal variere betydeligt afhængigt af den præcise lokation, ejendomstype og markedsforhold.
Du kan nemt følge de seneste trends og prisudviklinger på vores dedikerede side:
Portugals maleriske landskaber og rige kultur giver et mangfoldigt udvalg af regioner til investering og bolig, hver med sin karakteristiske tiltrækningskraft og livsstils tilbud.
Ja, udlændinge kan relativt let købe ejendom i Portugal. Processen er ganske ligetil og adskiller sig ikke markant fra den for portugisiske borgere.
Udlændinge skal skaffe sig et portugisisk skattenummer (Número de Identificação Fiscal, NIF) fra de portugisiske skattemyndigheder. Dette er påkrævet for alle økonomiske og juridiske transaktioner i Portugal, herunder køb af ejendom.
Afgør om ejendommen er til investering, flytning, ferie eller pension. Fastlæg et budget, der inkluderer købsomkostninger (som skatter og juridiske gebyrer) og løbende udgifter (såsom vedligeholdelse og ejendomsskatter).
NIF'en er afgørende for forskellige transaktioner i Portugal, herunder køb af ejendom, åbning af en bankkonto, oprettelse af forsyningsaftaler og indgivelse af skatter.
Hvis du ikke opholder dig i Portugal, kan du bemyndige en repræsentant til at varetage processen på dine vegne. Denne repræsentant skal være bosat i Portugal og kan være en advokat eller en skatterådgiver.
Du skal bruge:
For at indsende ansøgningen skal du eller din repræsentant besøge et lokalt skattekontor (Finanças) i Portugal. Nogle kontorer kan kræve en aftale, som kan bookes online. Der er typisk ingen gebyr for at skaffe et NIF.
NIF'en udstedes normalt øjeblikkeligt under dit besøg på skattekontoret eller kort tid derefter.
At åbne en bankkonto i Portugal er ligetil og kan gøres selv som ikke-bosiddende.
Du skal bruge:
Udforsk online opslag på Properstar for at finde ejendomme til salg i dit interesseområde. Du kan udnytte vores avancerede filtre og endda tegne dit foretrukne område på kortet.
Overvej at hyre en ejendomsmægler for at få bedre indblik i markedet og assistance til at finde ejendomme, der opfylder dine kriterier og budget.
Den rette ejendomsmægler kan give indblik i det lokale marked, hjælpe med at finde ejendomme, der opfylder dine kriterier, og navigere forhandlingsprocessen.
Sådan sikrer du dig, at du vælger den bedste professionelle til dine behov:
Du kan benytte Properstars agent-søgefunktion til at finde anerkendte lokale ejendomsmæglere. Vores platform tilbyder adgang til et bredt netværk af fagfolk, der er vurderet for deres ekspertise og pålidelighed, hvilket gør det lettere at finde nogen, der opfylder dine specifikke behov.
Besøg potentielle ejendomme for at vurdere deres stand, beliggenhed og egnethed.
Tinglysningskontoret (Conservatória do Registo Predial) er afgørende for at verificere ejendommens juridiske status og sikre, at den er fri for gæld, byrder eller embargoer, og at sælgeren har den juridiske ret til at sælge. Dette kan gøres ved at anmode om en certidão permanente fra Tinglysningskontoret.
Sørg for, at ejendommen overholder lokale zonings- og byplanlægningslove. Dette er særligt vigtigt for nybyggerier eller landejendomme, hvor der kan være restriktioner.
Selvom det ikke er et juridisk krav, anbefales det kraftigt at gennemføre en ejendomsvurdering for at kontrollere ejendommens fysiske tilstand. Dette kan afsløre potentielle problemer med bygningens struktur, forsyningsvirksomheder eller jord.
Med hjælp fra din ejendomsmægler, afgiv et tilbud på ejendommen. Hvis det accepteres, går du videre til kontraktstadiet.
Denne foreløbige aftale mellem køber og sælger (contrato-promessa de compra e venda) sikrer købet og indebærer typisk en depositum fra køberen (normalt 10% af købsprisen). Den specificerer salgets vilkår og betingelser og forpligter begge parter til transaktionen.
Hvis køberen trækker sig, mister de depositummet. Hvis sælgeren trækker sig, skal de betale dobbelt så meget som depositummet.
Afslut vilkårene med din bank, hvis du finansierer købet gennem et pant.
Det sidste trin er at underskrive skødet (escritura de compra e venda) foran en notar, der overfører ejerskab. Køberen skal betale den resterende købspris og alle tilhørende skatter og gebyrer på dette tidspunkt.
Begge parter skal fremvise deres identifikation, NIF, bevis for depositumbetaling og eventuelle detaljer om pant, hvis relevant.
Efter skødet er underskrevet, skal den nye ejer registrere ejendommen hos det lokale Tinglysningskontor. Dette trin er afgørende for juridisk beskyttelse.
Købere er ansvarlige for at betale ejendomsoverførselsskat (IMT) for genbrugsejendomme eller moms (IVA) for nye ejendomme, plus stempelafgift, notargebyrer og registreringsafgifter. Afhængigt af regionen kan den samlede omkostning udgøre mellem 6% og 8% af købsprisen.
Skat | Procentdel |
---|---|
Moms (IVA) | 23% af købsprisen |
Stempelafgift | 0,8% af købsprisen |
Skat | Procentdel |
---|---|
Overførselsskat (IMT) | Trinvis skala op til 6%, afhængigt af ejendommens værdi og placering |
Skat | Procentdel |
---|---|
Notargebyrer | Cirka 0,5% til 1% af købsprisen |
Tinglysningsgebyrer | Mellem 0,2% og 0,8% |
Juridiske gebyrer | Typisk omkring 1% af købsprisen |
På grund af processens kompleksitet anbefales det at ansætte en advokat specialiseret i portugisisk ejendomsret. De kan håndtere juridiske undersøgelser, forhandlinger og papirarbejde og sikre dine rettigheder gennem hele købet.
Nogle værdifulde ressourcer til officiel information inkluderer:
Overfør forsyningsvirksomheder til dit navn og opsæt lokale tjenester.
Mange portugisiske banker som Millennium BCP, Banco BPI, og Caixa Geral de Depósitos tilbyder boliglån til udlændinge, selvom betingelserne kan variere fra dem, der tilbydes til indbyggere.
Renten på boliglån i Portugal svinger også, hvor nogle banker tilbyder konkurrencedygtige satser for ikke-residente. For eksempel reklamerer Caixa Geral de Depósitos med satser omkring 3.95%, mens Banco BPI er blevet kendt for at tilbyde en effektiv rente på 3.25% for sine kunder. Disse satser kan ændre sig og afhænger af flere faktorer, herunder bankens betingelser og din økonomiske historie.
For at ansøge skal du generelt have et gyldigt pas, dokumentation for indtægt, seneste bankudskrifter, en kreditrapport fra dit bopælsland, dokumentation for din primære bopæl, og dokumentation for indskud. De fleste portugisiske banker accepterer dokumenter på engelsk.
Det første skridt indebærer at kontakte banker for forhåndsbeviser på boliglån, der giver et overblik over mulige lånebeløb og rentesatser.
Sørg for, at al nødvendig dokumentation for ejendommen er fuldstændig og opdateret, herunder ejendomsdokumenter og energicertifikater.
Når boliglånet er sanktioneret, står banken typisk for størstedelen af de juridiske og administrative procedurer.
Ikke-residente kan normalt sikre boliglån, der dækker op til 80% af ejendommens salgspris eller vurderingsværdi. Dette betyder, at du skal betale mindst en 20% udbetaling plus gældende skatter og gebyrer.
Ansøgningsprocessen for ikke-residente kræver mere omfattende dokumentation og adskiller sig en smule fra den for indbyggere. Derudover har boliglån til ikke-residente ofte højere rentesatser end dem for indbyggere på grund af den øgede risiko forbundet med håndtering af internationale misligholdelser.
Navigering i de retlige og bureaukratiske aspekter ved køb af ejendom i Portugal kan være udfordrende, især for dem, der ikke er bekendt med det lokale system. Landets juridiske krav omkring ejendomshandler involverer forskellige trin, herunder at få et skattenummer, åbne en lokal bankkonto og forstå komplekse skatteimplikationer, som kan variere afhængigt af din opholdstatus.
En anden væsentlig bekymring er spørgsmålet om ejendomsretter og ejendomstitler. Nogle ejendomme, især ældre bygninger og dem i landdistrikter, kan have uklare titler eller uafklarede ejerskabsproblemer. Dette kan føre til langvarige juridiske tvister eller ekstra omkostninger, da købere muligvis skal rette disse problemer efter købet.
Ejendomstilstanden er også en afgørende faktor. Nogle ejendomme kan virke som et godt tilbud, men kræve omfattende og dyre renoveringer for at opfylde boligstandarder eller lovkrav. Omkostningerne ved renovering i Portugal kan hurtigt løbe op, især i fjerntliggende områder eller historiske ejendomme, der er underlagt strengere renoveringsregler.
Desuden er markedets forståelse vigtig. Det portugisiske ejendommarked varierer betydeligt mellem regioner. Byområder som Lissabon og Porto har set priserne stige markant, drevet af udenlandske investeringer og turisme. I modsætning hertil kan landdistrikter tilbyde lavere priser, men også have mindre likviditet, hvilket gør det sværere at videresælge ejendommen senere.
Navigering i disse faldgruber kræver ofte grundig research, professionel rådgivning og en klar forståelse af ens langsigtede mål ved køb af ejendom i Portugal.
Nej, du behøver ikke være bosat for at købe ejendom i Portugal. Udlændinge kan købe ejendom uden nogen særlige restriktioner.
Det er afgørende at have en advokat, der kan kontrollere ejendomsdokumentation for eventuelle hæftelser, pant eller zoneringsproblemer for at sikre, at der ikke er nogen juridiske problemer.
Ja, du kan leje din ejendom ud. Lejeindtægter fra portugisisk ejendom er skattepligtige, men Portugal tilbyder fordelagtig skattebehandling for ikke-bosiddende udlejere under visse betingelser.