Sådan køber du ejendom i Spanien som udlænding

Efter en periode med svingninger stabiliserer det spanske ejendomsmarked sig i 2024, hvor visse regioner viser stærke tegn på vækst. Denne stabilisering er et positivt tegn for investorer og tyder på en genoprettende tillid til ejendomssektoren.

Lejemarkedet gennemgår en ændring, påvirket af øget efterspørgsel i by- og kystområder. Denne tendens er særlig relevant for investorer, der ser på kortvarige ferieudlejninger eller langsigtede lejemål i byer.

Der er en stigende efterspørgsel efter energieffektive og bæredygtige ejendomme, drevet af både miljømæssige bekymringer og potentielle besparelser på forsyningsomkostninger. Ejendomme, der opfylder disse kriterier, bliver mere og mere attraktive for både købere og lejere.

Gennemsnitlige omkostninger ved køb af ejendom i Spanien

Fra 2024 viser ejendomsmarkedet i Spanien et varieret prisspektrum på tværs af sine mest eftertragtede områder og byer, hvilket afspejler hvert steds varierede appel til både indenlandske og internationale købere.

Selvom disse tal giver et øjebliksbillede af det aktuelle marked, kan ejendomspriser i Spanien variere betydeligt baseret på præcis placering, ejendomstype og markedsforhold.

Du kan nemt følge de seneste trends og prisudviklinger på vores dedikerede side:

Ja, udlændinge kan let købe ejendom i Spanien.

Det spanske ejendomsmarked er åbent for investorer fra hele verden. Der er ingen lovbestemte restriktioner specifikke for udlændinge vedrørende ejendomsbesiddelse i Spanien.

Dog indebærer processen flere trin, herunder at opnå et identifikationsnummer for udlændinge (NIE), åbne en spansk bankkonto og navigere i det spanske retssystem.

Det er tilrådeligt at arbejde sammen med en anerkendt ejendomsmægler og en advokat, der specialiserer sig i spansk ejendomsret, for at sikre en problemfri transaktion.

Spaniens rige geografiske diversitet og kulturarv betyder, at du kan vælge mellem et bredt udvalg af regioner og ejendomstyper, hver med sin egen unikke tiltrækning og livsstil.

Populære regioner for investering og livsstil

• Costa del Sol: Kendt for sine smukke strande, golfbaner og luksuriøse livsstil, er Costa del Sol særligt populær blandt expats og pensionister. Ejendomstyperne varierer fra lejligheder ved stranden til luksusvillaer.
• Costa Blanca: Berømt for sine hvide sandstrande og milde klima, tiltrækker Costa Blanca et betydeligt antal nordiske beboere. Mulighederne inkluderer alt fra hyggelige rækkehuse i traditionelle landsbyer til moderne villaer med havudsigt.
• Barcelona: Som en af Spaniens mest kosmopolitiske byer tilbyder Barcelona en livlig bylivsstil med sin rige kultur, arkitektur og madscene. Ejendomstyper varierer fra historiske lejligheder i det Gotiske Kvarter til moderne boliger i nyere udviklinger.
• Madrid: Hovedstaden tilbyder et dynamisk livsmiljø med sin blanding af kulturelle tilbud, omfattende parkområder og forretningsmuligheder. Boligvalgmulighederne inkluderer lejligheder i bycentrum, forstæderne familiehjem og luksuriøse ejendomme.
• De Baleariske øer: Inklusiv Mallorca, Menorca, Ibiza og Formentera, disse øer er berømte for deres betagende landskaber, klare vand og livlige natteliv. Ejendomme spænder fra traditionelle fincas til eksklusive villaer ved vandkanten.
• De Kanariske øer: Tilbyder en unik blanding af europæiske og afrikanske kulturer med et fantastisk klima året rundt, er De Kanariske Øer perfekte for dem, der ønsker at nyde en udendørs livsstil. Tilgængelige ejendomme inkluderer lejligheder ved stranden, villaejendomme på bjergsiden og landlige hjem.

1. Få en NIE (Número de Identificación de Extranjero)

NIE (Número de Identificación de Extranjero) er et identifikationsnummer for udlændinge og er afgørende for enhver betydelig finansiel transaktion i Spanien, herunder køb af ejendom, oprettelse af forsyningsydelser og indgivelse af skatter.

Du kan ansøge om en NIE på det spanske konsulat i dit hjemland eller direkte i Spanien på en lokal politistation. Ansøgningen kræver:

• et gyldigt pas;
• en udfyldt ansøgningsformular (Ex-15);
• en grund til at anmode om NIE'en (såsom ejendomskøb).

Processen kan tage fra få dage til flere uger.

2. Åbn en spansk bankkonto

Det er nødvendigt med en lokal bankkonto for at håndtere betalinger relateret til ejendomskøbet, herunder depositum, købspris, skatter og løbende forsyningsbetalinger.

De fleste banker vil kræve:

• din NIE;
• pas;
• bevis på beskæftigelse eller indkomst;
• muligvis en adressebekræftelse.

3. Begynd at søge efter ejendomme

Udforsk online lister på Properstar for at finde potentielle ejendomme.

Overvej at ansætte en ejendomsmægler for indsigt i markedet og hjælp til at finde ejendomme, der opfylder dine kriterier.

4. Find den rette ejendomsmægler

Den rette ejendomsmægler kan give indblik i det lokale marked, hjælpe med at finde ejendomme, der opfylder dine kriterier, og navigere i forhandlingsprocessen.

Her er hvordan du sikrer dig, at du vælger den bedste professionelle til dine behov:

• Lokal ekspertise: Søg efter agenter med en dyb forståelse af det område, du er interesseret i. De bør være velinformeret om lokale ejendomstendenser, priser og de unikke aspekter af lokalsamfundet.
• Sprogkundskaber: Hvis du ikke taler flydende spansk, er det vigtigt at finde en agent, der kan kommunikere effektivt på dit sprog. De vil fungere som din mellemmand med sælgere, advokater og andre parter involveret i processen.
• Erfaring og kvalifikationer: Tjek agentens erfaring og kvalifikationer. De bør have en solid track record med at hjælpe udenlandske købere og være registreret hos en anerkendt ejendomsforening i Spanien.

Du kan bruge Properstars agent-søgefunktion til at finde anerkendte lokale ejendomsmæglere. Vores platform tilbyder adgang til et bredt netværk af fagfolk, der er vurderet for deres ekspertise og pålidelighed, hvilket gør det lettere at finde nogen, der opfylder dine specifikke behov.

5. Gennemfør ejendomsbesigtigelser

Besøg potentielle ejendomme for at vurdere deres tilstand, beliggenhed og egnethed.

6. Juridiske undersøgelser og due diligence

Ejendomsregistret (Registro de la Propiedad) er afgørende for at verificere ejendommens juridiske status og sikre, at den er fri for gæld, byrder eller tvangsauktioner, og at sælgeren har den lovlige ret til at sælge. Dette kan gøres ved at anmode om en nota simple fra Ejendomsregistret.

Sørg for, at ejendommen overholder lokale zonerings- og byplanlovgivning. Dette er særlig vigtigt for nyopførte ejendomme eller ejendomme på landet, hvor der kan være begrænsninger.

Selvom det ikke er et juridisk krav, anbefales det kraftigt at udføre en ejendomsvurdering for at kontrollere ejendommens fysiske tilstand. Dette kan afsløre potentielle problemer med bygningens struktur, forsyningsanlæg eller jord.

7. Afgiv et tilbud

Med hjælp fra din ejendomsmægler afgiv et tilbud på ejendommen. Hvis det accepteres, går du videre til kontraktstadiet.

8. Underskriv den foreløbige kontrakt (Contrato de arras)

Denne foreløbige aftale mellem køber og sælger (contrato de arras) sikrer købet og involverer typisk et depositum fra køberen (normalt 10% af købsprisen). Den specificerer salgets vilkår og forpligter begge parter til transaktionen.

Hvis køberen trækker sig, mister de depositummet. Hvis sælgeren trækker sig, skal de betale dobbelt så meget som depositummet.

9. Afslut finansieringsarrangementer (hvis relevant)

Afslut vilkårene med din bank, hvis du finansierer købet gennem et pantelån.

10. Underskriv købsaftalen (Escritura de compraventa)

Det endelige trin er at underskrive købsaftalen (escritura de compraventa) foran en notar, hvilket overfører ejerskabet. Køberen skal betale den resterende købspris samt alle tilknyttede skatter og gebyrer på dette tidspunkt.

Begge parter skal fremlægge deres identifikation, NIE, bevis på betaling af depositum og eventuelle oplysninger om pantelån, hvis det er relevant.

11. Registrer ejendommen

Efter at aftalen er underskrevet, skal den nye ejer registrere ejendommen i det lokale Ejendomsregister. Dette trin er afgørende for juridisk beskyttelse.

12. Betal tilknyttede skatter og gebyrer

Købere er ansvarlige for at betale ejendomsoverførselsskat (ITP) for genbrugsejendomme eller moms (IVA) for nye ejendomme, plus stempelafgift, notarafgifter og registreingsafgifter. Den samlede omkostning kan variere fra 8% til 12% af købsprisen, afhængigt af regionen.

Skatter for nye ejendomme

Skatter for genbrugsejendomme

Yderligere omkostninger

På grund af processens kompleksitet anbefales det at ansætte en advokat, der er specialiseret i spansk ejendomsret. De kan håndtere juridiske undersøgelser, forhandlinger og papirarbejde og sikre, at dine rettigheder beskyttes gennem hele købet.

Nogle værdifulde ressourcer til officiel information inkluderer:

• Spansk udenrigsministerium: For information om NIE-ansøgningsprocedurer for udlændinge.
• Ejendomsregister (Registro de la Propiedad): For tjek af ejendommens juridiske status.
• Agencia Tributaria (Spansk skattevæsen): For detaljer om skatter relateret til ejendomstransaktioner.
• Colegio de Registradores de España: Tilbyder indsigt i ejendomsregistreringsprocessen.

13. Overfør forsyningsydelser

Overfør forsyningsydelser til dit navn og opret lokale tjenester.

Mange spanske banker som Santander, BBVA og CaixaBank tilbyder boliglån til udlændinge, selvom vilkårene og betingelserne kan variere sammenlignet med dem for bosiddende.

Renterne for boliglån i Spanien varierer, hvor nogle banker tilbyder konkurrencedygtige satser for ikke-bosiddende. For eksempel har CaixaBank satser omkring 3,70%, mens Sabadell er blevet bemærket for at tilbyde en effektiv sats på 2,75% for sine kunder. Disse satser kan variere og kan afhænge af forskellige faktorer, herunder bankens vilkår og din økonomiske profil.

Sådan får du et boliglån

Generelt skal du bruge et gyldigt pas eller NIE, bevis på indkomst, nylige bankudskrifter, en kreditrapport fra dit hjemland, bevis på din primære bopæl og bevis på indbetaling. De fleste spanske banker accepterer dokumenter på engelsk uden oversættelse.

Efter at have forberedt dine dokumenter er det næste skridt at henvende sig til banker for forhåndsangebud om boliglån, som giver dig en idé om de lånebeløb og rentesatser, du kan forvente.

Sørg for, at al nødvendig dokumentation for ejendommen er korrekt og opdateret, herunder ejendomsdokumenter og energicertifikater.

Når boliglånet er godkendt, vil banken håndtere de fleste af de juridiske og administrative opgaver.

Særlige overvejelser for ikke-bosiddende

Ikke-bosiddende kan generelt få boliglån, der dækker op til 70% af ejendommens salgspris eller vurderede værdi, krævende mindst en 30% udbetaling plus skatter og gebyrer.

Processen for ikke-bosiddende indebærer mere dokumentation og en lidt anderledes tilgang sammenlignet med bosiddende. Det er også værd at bemærke, at boliglån til ikke-bosiddende ofte har højere rentesatser end dem for bosiddende, hvilket afspejler den større vanskelighed ved at håndtere internationale misligholdelser.

En nøgleudfordring er at håndtere kompleksiteten af den spanske bureaukrati, som kan være væsentligt anderledes end det, du måske er vant til i dit hjemland.

For eksempel er det afgørende at sikre, at du har de nødvendige registreringer, såsom NIE (identifikationsnummer for udlændinge) og en spansk bankkonto, på plads, før du begynder købsprocessen af ejendom for at undgå forsinkelser.

For at undgå økonomiske overraskelser er det vigtigt at forstå de reelle omkostninger ved at købe ejendom, herunder skatter, gebyrer og potentielle renoveringsudgifter.

Undervurder ikke betydningen af omfattende ejendomsundersøgelser, herunder juridiske undersøgelser og forståelse af lokale markedsforhold.

Det anbefales kraftigt at samarbejde med anerkendte lokale ejendomsmæglere, der kan give vejledning skræddersyet til de unikke aspekter af det spanske marked.